2017-01-13

ПОДАРИТЬ ИЛИ ЗАВЕЩАТЬ КВАРТИРУ - ЧТО ЛУЧШЕ?

Хорошо, когда вам родители или бабушки-дедушки или любимый муж хотят оставить квартиру? Конечно, хорошо. Но как это лучше сделать? У многих людей наряду с радостью от получения такого подарка возникает и много тревог. И не только у тех, кому передают квартиру, но и у самих дарителей. 

Вопрос этот обширный, мы остановимся на самых основных моментах. 

Какие вопросы часто возникают у тех, кто собирается получить квартиру в дар или по наследству и у тех, кто ее собирается передать родным людям? 

1. Чем отличается дарение или получение квартиры по наследству? 

Дарение квартиры – это распространенный способ передачи недвижимости от ее владельца другому человеку. Почему дарение? Квартира передается в дар, т.е. безвозмездно, без получения взамен денег или какого-либо другого имущества. 

Того, кто дарит, называют дарителем. Того, кому дарят, называют одаряемым. 

Дарение квартиры оформляется письменным документом - договором дарения. В нем указывается, что собственник конкретной квартиры дарит ее конкретному человеку. 

После заключения такого договора даритель перестает быть собственником квартиры, утрачивает права на нее, а новым владельцем квартиры становится тот, кому квартиру подарили. 

Если за квартиру одаряемый отдает дарителю что-то взамен, такая сделка не уже не будет дарением. Могут быть негативные последствия ситуации, когда фактическую продажу квартиры оформляют дарением, но взамен берут деньги. 

Пример: бывают ситуации, что человек задолжал кому-то деньги. И знает, что его кредитор собирается через суд взыскать с него квартиру в погашение долга. Тогда должник заключает притворный договор дарения квартиры, чтобы у него квартиру не отобрали по суду. Но фактически он продает квартиру. Если кредитор знает об этой ситуации и сумеет доказать это, судом такой договор будет признан недействительным и квартира возвратится должнику. 

Поэтому дарение должно быть чистой сделкой. 

Подарить квартиру можно в любое время, но только при жизни ее собственника (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Завещание квартиры – это документ-распоряжение, которое дает собственник квартиры, кому квартира достанется после его смерти. 

После смерти собственник квартиры называется наследодателем, а тот, кому квартира завещана – наследником. 

По завещанию собственник квартиры в период своей жизни не может передать квартиру другому лицу. Завещание вступит в силу только после смерти наследодателя. 

Завещание также оформляется письменным документом. 

2. Когда лучше завещать квартиру, а не подарить ее? 

Этот вопрос часто тревожит родителей или бабушек-дедушек. Ведь после дарения квартиры они сразу же перестают быть собственниками квартиры. Новый собственник, например, сын, или внучка, полностью начинают распоряжаться этой квартирой. 

Сын может жениться и привести в квартиру жену, неизвестно, с каким характером, как сложится у них семейная жизнь. Отношения с внучкой после дарения могут испортиться. Дарители, в основном те, у которых нет другого жилья, начинают опасаться, что после дарения их просто выгонят на улицу. И такие опасения бывают небезосновательными. 

В этом случае лучшим способом будет завещать квартиру, а не подарить. Тогда квартирой до конца жизни будете владеть вы сами, и, например, ваш сын, получит возможность распоряжаться ей только после вашей смерти. 

При этом завещание в течение жизни можно менять несколько раз. Например, если вы написали завещание на сына, но он стал вести себя по отношению к вам плохо, или начал пить, проматывать имущество, вы можете отменить это завещание и завещать квартиру другому человеку, например, дочери. 

В данной ситуации завещание защищает права собственника квартиры. 

Когда лучше дарение? 

Если у вас хорошие, доверительные отношения с тем, кому вы дарите квартиру и нет необходимости ждать долго, чтобы ее подарить. Например, муж дарит квартиру жене. Или родители дарят квартиру своему ребенку. 

Кроме того, дарение, в отличие от завещания, лучше защищает права того, кому квартира обещана. Часто бывает, что пожилой человек обещал квартиру своему близкому родственнику. Но есть и другие люди, желающие получить эту квартиру. И они начинают оказывать влияние на собственника квартиры с намерением получить квартиру себе. 

Пример: бабушка, оставшаяся без мужа, написала завещание на свою квартиру внучке. У бабушки есть давняя подруга, и не очень порядочная. Которой нужна квартира для своего сына. Подруга начинает влиять негативно на бабушку, постоянно внушая ей, какая плохая внучка, недостойная квартиры, и какая хорошая эта подруга, которая постоянно помогает бабушке. И возникает риск, что бабушка не устоит и перепишет завещание на свою подругу. 

Чтобы такой ситуации не возникло, права получателя квартиры защитит договор дарения, а не завещание. 

3. Нужно обращаться к нотариусу для оформления дарения или завещания квартиры? 

Завещание обязательно заверяется нотариусом. Иначе оно будет недействительным. 

После получения квартиры по наследству наследник получает у нотариуса Свидетельство о наследстве. С этим документом наследнику нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои права собственности на квартиру. 

В случае дарения по закону заверять нотариально договор не обязательно. Но сам договор по закону нужно зарегистрировать в Росреестре (статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

4. Можно ли подарить или завещать долю в квартире? 

Да, можно. 

5. Можно ли отказаться от получения квартиры по наследству? 

Этот вопрос обычно возникает у наследников в случаях, когда у наследодателя остались значительные долги. Ведь с принятием наследства наследник обязан принять и долги наследодателя в пределах стоимости полученного имущества. Бывает, что размер долгов равен или превышает стоимость завещанной квартиры. Поэтому наследнику будет просто не выгодно принимать ее в наследство. 

Обязать принять квартиру по наследству нельзя. Поэтому наследник сам волен решать, нужна ему квартира или нет. 

6. Если вы дарите дочери деньги на квартиру, а она в это время в браке. Кто будет собственником купленной на подаренные деньги квартиры? 

В статье Как делится недвижимость после развода мы писали, что вся недвижимость, купленная в браке, по общему правилу становится общей собственностью супругов. И недобросовестный супруг может претендовать на такую квартиру. Если по каким-то причинам родители хотят подарить только деньги, а не саму квартиру, передачу денег нужно обязательно оформить письменным договором дарения денег. Но, по практике, этот способ не всегда срабатывает и, бывает, суды не признают, что деньги подарены именно на квартиру и делят такую квартиру между дочерью и ее мужем. 

Чтобы такого не случилось, и ваш ребенок был защищен, лучше покупайте квартиру сами и уже ее дарите дочери. 

7. Может ли суд отменить дарение или завещание? 

Нередки случаи, когда завещание или дарение начинают оспаривать другие люди, которые претендуют на эту квартиру. Это могут быть родственники или кредиторы, другие люди, которым была обещана квартира. 

В практике случаи признания договора дарения или завещания случаются, но это бывает крайне редко и по очень весомым основаниям. 

Например, часто дети пытаются оспорить завещание, считая, что, отец завещавший квартиру новой супруге, был невменяемым. Это признать в суде почти невозможно, так как нотариус обязан проверить дееспособность наследодателя. 

Но есть и примеры отмены завещания: супруг после смерти его жены получил в наследство квартиру, нажитую ими в браке. В этой квартире была доля супруги, которую нужно было выделить и разделить с детьми от умершей супруги. Отец этого не сделал, оформил всю квартиру на себя. Позднее он вступил в брак с новой супругой и завещал уже эту квартиру полностью ей. В этом случае суд может отменить завещание. 

Есть еще важный вопрос при дарении или завещании квартиры. Как быть с налогами на полученную в дар или наследство квартиру? Эту тему мы рассмотрим в следующей статье.
 
©2017, Агентство Недвижимости «Недвижимость Ульяновска». Все права защищены.