2017-01-13

КАК СБЕРЕЧЬ ИМУЩЕСТВО ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ?

Нередко от владельцев, которые сдают свои пустующие квартиры в аренду, можно слышать опасения, что квартиранты испортят имущество в квартире. И такие опасения обоснованы, особенно, если квартира сдается с мебелью и оборудованием – диваном, кроватью, шкафом, кухонным гарнитуром, стиральной машинкой, телевизором и прочим имуществом. Многие сейчас сдают новые квартиры, в которых не жили сами хозяева, с качественным, дорогим ремонтом. И арендодатели хотят сохранить свои деньги и имущество. 

Конечно, даже зная способы защиты сдаваемого в аренду имущества, избежать всех рисков потерь невозможно. Но сделать важные шаги для вашей защиты от убытков необходимо. 

1. Договор аренды. Самый основной момент, защищающий права хозяев квартиры – необходимость заключить договор аренды с квартирантами. 

Договор аренды – письменный документ, в котором хозяин квартиры и квартирант описывают условия, на которых сдается квартира. 

В этом договоре хозяева квартиры и квартиранты описывают свои права и обязанности по аренде. 

На практике, многие хозяева квартир избегают подписывать договор. Еще больше не хотят читать договор, желая быстрее сдать квартиру и получить оплату аренды, надеясь на порядочность арендаторов. Особенно, если договор прописан на несколько листов. 

Читать не хочется. Вникать в условия, прописанные юридическим непонятным языком – тем более. Казалось бы, есть бумага, называется договор, подписи поставили. Хочется, чтобы договор вообще был как можно короче. 

Но защитит ли вас такое отношение к очень важному документу? Конечно, нет. 

Нужно понимать, что, не уделяя достаточно внимания грамотному, подробному описанию всех условий договора аренды, хозяева квартиры лишают себя прав на компенсацию возможных потерь при порче квартиры или имущества в ней. 

Без договора при споре с арендатором до суда и, особенно, в суде вам крайне сложно будет доказать, что именно в квартире испортил квартирант, на какую сумму, жил ли он там вообще и пользовался ли испорченным или утраченным имуществом, виновен ли он в порче, утрате имущества. 

Радует, что все чаще собственники квартир спрашивают риэлтора, готовит ли агентство недвижимости договор, насколько он грамотный, насколько подробно там прописаны права арендодателя и обязанности арендатора, особенности в части компенсации за порчу имущества. 

Поэтому отнеситесь к договору внимательно, обязательно подписывайте договор аренды с квартирантами и читайте договор перед подписанием. 

Мы рассмотрим, что нужно обязательно указать в договоре на случай споров арендодателя и арендатора: 

vфамилию, имя, отчество полностью арендодателя и арендатора, их паспортные данные, место жительства как по паспорту, так и фактическое, 

vгород, улицу, номер дома и квартиры, которая сдается в аренду. Иначе договор будет недействительным, 

vна какой срок сдается квартира, 

vразмер арендной платы, 

vправа и обязанности сторон, в том числе обязанности арендатора по сохранности квартиры и имущества в ней, 

vкто может проживать вместе с арендатором, 

vдопускается ли проживание с животными, 

vподробно описать ответственность арендатора за нарушение договора, за порчу квартиры, имущества в ней. 

2. Акт прием передачи имущества. 

Договор вы подписали. Квартиранты живут и через какое-то время вы обнаруживаете утрату сданного вместе с квартирой телевизора. Требуете возвратить его назад, но квартиранты уверяют, что никакого телевизора не было. Или другая ситуация: квартиранты сломали ваш холодильник, восстановлению он не подлежит. Квартиранты признают свою вину, но не хотят возвращать вам за холодильник деньги. Говорят, что вы требуете слишком много, холодильник этих денег не стоил. 

Как поступить в этой ситуации? К сожалению, многие хозяева считают, что им достаточно иметь на руках подписанный договор, в котором нет почти ничего, кроме указания улицы, дома и номера квартиры. И что это уже гарантирует, что суд взыщет с арендатора все желаемое хозяином. Но это не так. 

Для того, чтобы доказать, какое имущество было в квартире при сдаче в аренду, необходимо иметь важный документ – Акт приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества. 

Именно с даты подписания этого акта начинает течь срок аренды и у квартиранта возникают обязанности перед вами. Именно этот документ подтверждает, что квартиру, имущество в ней вы передали в аренду. 

Если нет акта приема-передачи квартиры, в суде вам будет сложно доказать, что квартиру вы вообще сдали в аренду и когда. 

Итак, что нужно указать в акте приема-передачи квартиры: 

v фамилию, имя, отчество полностью арендодателя и арендатора, их паспортные данные, место жительства как по паспорту, так и фактическое, 

vгород, улицу, номер дома и квартиры, которая сдается в аренду, 

vдату передачи квартиры арендатору, 

vописать состояние квартиры, какой в ней ремонт, 

vописать все имущество, которое находится в квартире. Указать стоимость всех или наиболее важных, дорогостоящих вещей. Стоимость можно указать такую, как договоритесь с арендатором. Это избавит от хлопот по оценке стоимости утраченного или поврежденного имущества в случае спора с арендатором. 

Пример: в акте указано, что в квартире находится и передана арендатору кровать двуспальная деревянная, бежевого цвета, без повреждений, стоимость по соглашению сторон – 3 000 рублей. При повреждении кровати вы уже не будет спорить с арендатором, сколько кровать стоила до повреждения, а будет исходить из этой договорной стоимости – 3 000 рублей. 

v указать, что вы передали квартиранту ключи от квартиры. 

При прекращении аренды квартиры вы с квартирантами подписываете акт возврата квартиры и имущества.. 

В случае спора с арендатором, досудебного или в суде, договор и акт приема-передачи докажут, какое имущество, какой стоимости вы передали арендатору, какие убытки и когда он должен вам возвратить, что достаточно надежно защитит ваши права. 

3. Обеспечительный платеж. Еще один из способов денежной защиты хозяев квартиры – взять с арендатора обеспечительный платеж. 

Это денежная сумма, которую передает арендатор хозяину квартиры при заключении договора аренды. Размер ее определяется по договоренности между арендодателем и арендатором. Получение платежа оформляется письменной распиской арендодателя. 

Платеж не является арендной платой, это отдельная денежная сумма. Обеспечительный платеж берется на случай, если арендатор нарушит сроки оплаты аренды или испортит, утратит переданное ему имущество. Тогда свои убытки хозяин квартиры удержит из этого платежа. 

В случае, если арендатор был добросовестным, ничего не испортил, по окончании аренды хозяин или возвращает этот платеж квартиранту, или засчитывает его в счет оплаты последнего месяца аренды. 

Получение возвращенного обеспечительного платежа подтверждается письменной распиской арендатора. 

Пример: хозяин квартиры и квартирант подписали договор аренды. В нем они указали, арендатор передал владельцу квартиры 10 000 рублей в счет обеспечительного платежа. В период аренды арендатор сломал стиральную машинку стоимостью 8 000 рублей. В этом случае хозяин квартиры оставляет себе 8 000 рублей из обеспечительного платежа в счет компенсации за сломанную технику. Оставшиеся 2 000 рублей арендодатель возвращает арендатору по окончании аренды. 

4. Быть внимательными, кому вы сдаете квартиру. 

Не всем квартирантам ваша квартира может подойти, например, по составу их семьи. Например, если в вашей квартире есть шкафы-купе с большими зеркалами, стеклянные столы, качественная мебель и ремонт, вам не подойдет семья с маленьким ребенком. Такая мебель будет опасна для ребенка и есть большая вероятность порчи мебели и обоев. А потом придется договариваться с квартирантами о компенсации убытков. Казалось бы, это очевидные моменты. Но, по практике, некоторые хозяева из-за желания поскорее сдать квартиру, которую готовы за дорого снять квартиранты, не всегда обращают внимания на такие важные обстоятельства.
©2017, Агентство Недвижимости «Недвижимость Ульяновска». Все права защищены.